趁着清明假期，明哥就说一下位于南宁老城区兴宁区秀东路（皂角路）上的江宇世纪城公馆吧。该楼盘自年以来，建设速度就出现了明显的异常，工程进度几乎停滞不前。
如今，项目面临无法交房的可能。江宇世纪城公馆不少业主的购房合同上写的交房时间是年12月31日，即江宇世纪城公馆2号楼。该楼栋已于年12月17日交房。
▲年12月，江宇世纪城公馆2号楼交房现场。
其余楼栋的合同交房时间分别在年6月30日和年12月30日，这两个时间节点。随后，由于疫情等因素的影响，项目先后4次调整了交房时间，最后确定的时间节点是年6月25、26日、7月23、24日交付1号、3号、5号、4号楼。
目前，江宇世纪城公馆项目仍处于施工状态，不过进度很慢。据传，4号楼和5号楼为精装交付，如果是精装，按照目前的施工进度，要想在今年7月前完成精装的话，估计是要加班加点赶工的。即使能精装完成，质量上也没有保证。
▲如今，江宇世纪城公馆项目现状。
根据近段时间的图片，也可知道，整个小区楼栋已经封顶，距离交房只有一步之遥。而这种只差“临门一脚”的状态，让购买了该楼盘的业主们焦虑、担忧也很正常。
通常，施工进度到了这个节点，突然放慢速度，基本也就可以排除规划、设计、地质等因素的干扰。这种现状，大多数的情况都是开发商应付给施工方的工程款没有支付到位，所以施工单位磨洋工。
但情况也没有严重到施工单位直接退场，把外架直接拆除的程度。对比南宁蓝光·雍锦澜湾，江宇世纪城公馆的现状要好一些。通常，拆除外架的成本很高，如果施工单位没有遇到最坏情况，在建中的楼盘是不会拆除外架的。
▲如果外架拆除，那就意味着施工单位放弃该项目，做长期诉讼的准备了。
江宇世纪城公馆的前世今生
提起江宇世纪城公馆，很多人会把江宇世纪城公馆跟江宇世纪城两个项目搞混，虽然，两个项目所处的位置相距不到1公里，相似的楼盘名字，让人“傻傻分不清楚”很正常。但是，这是两个独立的项目。
▲两个项目的距离有将近1公里左右。
江宇世纪城公馆的项目公司名字叫广西合安房地产开发有限公司，两名自然人股东，朱庆心占股90%，黄品南占股10%。
▲项目公司股权构成图。
两名自然人股东，不是公司股东，这对于房地产项目开发公司来说，是比较少见的情况。占股10%的黄品南，是广西江川集团的总经理。
▲图中左一为江川集团总经理黄品南。资料来源：江川集团官微年9月10日
而广西合安公司的大股东是自然人朱庆心，他看起来像是江宇系的股东。其在多个江宇系公司中担任董监高职位。故而，江宇地产的在该项目中的股权，大概率由朱庆心代持。
所以，江宇世纪城公馆项目，实际上可以看成是，江宇地产收购江川地产的一个项目。该项目在~年前后，还由江川集团控制，当时的名字叫江川·金色领域。
▲年，江川·金色领域项目设计效果图便已面市，跟如今的江宇世纪城公馆很像。
直到年7月19日，项目被广西合安地产底价获取，开发成如今的江宇世纪城公馆项目。
▲江宇世纪城公馆土地位置图。
项目之所以叫江宇世纪城公馆这个名字，明哥估计也是因为江宇在明秀路上的神盘江宇世纪城大获成功，得到了该片区居民的普遍认可，再加上两个项目离得很近，取名“江宇世纪城公馆”能够变现促进销售。
江宇的钱都去哪了
时间来到年以后，江川和江宇这“两江兄弟”可谓是各有各的烦恼，不过，江宇的根基和资本积累更为扎实，江川则逐渐退出了房地产开发领域，和汇东、瀚德一样，不再进行房地产二级开发，而转型做房地产一级开发。也就是俗称的“前期投资拿地”。
江宇近些年，在南宁先后开发了江宇世纪城公馆、江宇都会明珠（江宇·阳光城）、武鸣江宇梦想小镇等多个项目。其中，江宇世纪城公馆和江宇都会明珠都属于南宁市中心核心版块内的楼盘。
▲江宇地产在南宁凤岭北开发的楼盘江宇都会明珠。
而且由于江宇自身在广西几十年来积累的资源，使得江宇地产并不需要进入土地招拍挂市场去抢地，所获得的土地均为底价获取，土地成本可控。在土地成本可控的情况下，江宇地产的开发风险很低，容错率相当高。
市场上有传言，说是江宇在武鸣开发的江宇梦想小镇项目，把江宇地产的现金流拖垮了。事实上，江宇梦想小镇的项目开发公司南宁千艺大观投资公司自~年，连续摘得6幅土地，总地土价约为2.亿元。
▲江宇梦想小镇地块获取信息。
已经取得的土地，在融资上是很容易的，现金流能够及时得到补充。年，市场上就已经有江宇梦想小镇融资5个亿的新闻流传。
▲这5个亿，不但可以轻松覆盖土地款，连建设费用也可以轻松覆盖。
所以，市场上传闻的“江宇被武鸣梦想小镇拖垮”的传言站不住脚的。即使武鸣的楼市再萧条，一套房也卖不掉，江宇梦想小镇的融资性现金流，也可以让项目自给自足，不需要江宇再给项目输血。
那么，问题就来了，江宇的钱哪去了？
如果是花钱买地，土地是有金融属性的，可以进行融资回血。但是如果，钱花出去了，但没拿到地，那就是纯亏。
翻阅江宇历史上的合作纠纷大概就能明白了，江宇把很多钱，拿去做了前期投资和股权收购，并且踩了很多的雷。
简单可以理解为，钱花出去了，地却没拿到手。遇到各种各样的原因，项目土地无法获取或者有重大瑕疵。江宇旗下的这种“冤大头”式的投资案例非常多。除了早年在成都、天津外，江宇的投资范围甚至到了陕西的榆林市。
这种土地前期投资最大的风险就在于，大量的消耗了现金流，却无法产生收益。如果这种项目多了，公司就会出现现金流危机。如果在市场行情好的时候，还可以卖房输血，短暂缓解现金流的短缺。
一旦市场下行，那么大量的投资资金无法收回，再加上房子又卖不动，被各种供应商上门讨债，必然会导致自身的项目出现连锁性的经营风险。
写在最后
目前的情况下，江宇地产还可以依靠出售自身的存量资产，维持公司正常运转。
江宇手上的存量资产如都会明珠二期、枫林蓝岸、东方曼哈顿、江宇世纪广场等房源、商铺，都是可以换成现金的优质资产。对于江宇世纪城公馆的资金缺口来说，这些资产的出售，是可以保障项目竣工交付的。
明哥个人估计，江宇世纪城公馆“烂尾”的可能性不大，但是逾期的可能性很大。业主们目前谈好交付逾期的违约金具体日期，这个更为重要。
